一線城市房價進入暴漲模式，二線城市也蠢蠢欲動。現在，人們最想問的是：房價將來會怎么走？對此，海通地產采訪了中國指數研究中心總經理葛海峰。跟您在朋友圈里見到的很多文章不同，葛海峰用大量的數據，客觀分析了中國房地產行業的形勢，很有參考價值。現全文轉載如下：
《基本面是王道！行業銷售何去何從？》
嘉賓：中國指數研究中心總經理葛海峰
（內容較長，后面問答環節更精彩！）
嘉賓報告
一、政策
2015年房地產牛市是政策拖起來的牛市，其中最重要的是貨幣政策和信貸政策。 去年開始，貨幣政策方面降準降息，5年期貸款利率降到4.9%，M2增長速度達到14%，市場上的錢非常活躍。房地產市場上，為了去庫存，國家不斷調整信貸政策，首付比例下降，公積金首付調到20%，商貸調到25%，已經到達歷史上信貸政策最好時候。從限購時期認房認貸，到如今認貸不認房，很大程度上釋放改善性需求。除貨幣和信貸政策，房地產本身政策也在不斷刺激，降稅、減費，地方政府在不斷鼓勵買房。
二、市場
2015年房地產行業環境變好，成交量回升，全年銷售面積12.8億平米，僅僅比最好的13年13.1億平米低一點。百城價格指數連續7個月同環比都在增長。消費者預期也在改變，房地產從14年開始逐步企穩回升了。
另一個變化體現在心態變化，現今投資避險心態比較重。無論消費者，還是機構都把資金壓在一二線市場，最重要一個原因是為了避險。從去年開始股市、高收益理財受挫，資金流樓市。由于三四線庫存比較高，所以資金選擇流向一二線。與此同時，機構對于一線和二線熱點城市也有推波助瀾，很大原因機構也是在避險。以銀行為例，一方面降準導致資金寬松，需要貸出去的錢多；另一方面實體經濟不振，企業貸款不足，小微不良率上升；為了避險很多銀行重點放在個人消費貸款方面。原本有些銀行不做住房消費貸款，今年幾百億的額度在做這方面貸款。 從銀行角度來看，個人住房消費貸款相對安全，今年額度基本夠。2015年住房消費貸款額度1.67萬億，預計2016年同比2015年繼續上漲。從個人消費者來講，從銀行更容易貸到貸款。銀行也有風控，三四線的房地產市場在銀行眼里也存在風險。
葛海峰（資料圖）
總結而言，消費者和機構避險心理驅動，在供需基本面良好下，還有中介、媒體的推波助瀾之下，種種因素疊加，造成一二線樓市爆發。
從供給端看，一線城市新房供應是在逐年減少，供應有豪宅化的趨勢。新房供應和一線城市需求是有錯配的，這也給二手房市場留有機會。所以以后的一線城市主要是存量房機遇和機會。事實上，我們在一線城市首先看到的是二手房市場火爆。15年開始有很多地王出現，但是這些地王形成供應不會那么快，開發商也需要這個城市房價上升到一個高度才能消化這些地王項目。其實新房市場供應并沒那么多，這也導致二手房市場很火爆。
從投資上講，房地產企業和機構都把投資重點放在一二線城市。
一二線城市和三四線城市房地產市場可以說是冰火兩重天。我們了解到，三四線城市地方政府在想一些去庫存的辦法，包括住建部也在做一些去庫存方式調研。個人覺得這些政策能起到一定去庫存作用，但是對三四線基本面影響不會很大，去庫存還會有壓力，所以去庫存政策之下主要還是一二線城市受益。今年上半年的話，我們預計一二線城市市場表現會不錯，但是表示謹慎的擔心。本輪需求呈現爆發式增長，價格也暴漲，有一些非理性，有一些泡沫，我們對下半年是否能持續表示存疑。我們覺得會理性回歸。
泡沫是否會消化？這要看未來中國經濟走勢。一線城市一般房價頂上去后是不太會下來的，一般會進入有價無市的階段。現在一線城市價格已經非常高了，成本也非常高了。泡沫需要時間去消化。
提問環節
1.下游房地產火爆的情況，有沒有可能傳導到上游，房地產開發投資會不會回暖？如果會有，是什么時間？
答：肯定會，我們接觸到的房地產企業今年上半年都是會卯足了勁去沖，大家都一定要在這輪去搶占市場，抓住這波爆發式增長的機會。這輪價格上漲也會幫助過去幾年在一線拿地王項目的開發商解套。其實投資資金往往比住房需求先行。在去年市場并沒有爆發式增長的環境下，一線一些開發商不太看好的地塊，資金卻很看好，大筆投入。這次一二線這個價格上漲對今年投資、新開工會有拉動作用。但是三四線的話，開發投資不好說，還是在去庫存階段，甚至一些開發商在撤離三四線。
2. 您對一二手房市場杠桿資金占比怎么看？
答：媒體做這方面宣傳，會選些極個別案例，包括有個新聞自買自賣利用資金杠桿。這次上漲主要還是受需求驅動的。從銀行來講，在房貸這方面是有風險控制的，不可能對一套房子沒有真實的估值，讓消費者在沒有太多自有資金的情況下去買房產。從中介來講，為了獲得很多收益，可能會從房地產交易各個環節去嵌入金融服務，但是金融服務也有金融成本的，中介也會去做風控。作為普通消費者，借助外部金融杠桿還是要謹慎些。
3. 本次政策背景是要去庫存，主要是三四線城市的庫存比較嚴重，按您說的事實上卻成了去一二線城市避險，那么三四線去庫存能否實現嗎？需要多少時間去實現？
答：原來的去庫存，政府希望通過市場的因素去三四線庫存。但是今年政策導向，主要是通過行政手段，任務分攤的方式去庫存，例如廣東。
行政手段會對去庫存有幫助，最近成功的有一些三四線去庫存的手段，中央在做調研。 國家統計局統計差不多7億平米的庫存，按每年消化速度，去化七八個月就差不多。事實上，統計局數字是竣工待售面積7億平米，算上批準預售未出售的大概在20億平米，再加上潛在庫存（已拿地未開發），其實量比較大。但是即使是20億平米，按現在銷售速度，去化周期是十幾個月，其實也沒有特別危險。
去庫存還是要解決潛在庫存的問題，手段可以有很多，我覺得會有一定作用，但是對三四線基本面不會改變很大，主要問題還是三四線城市的需求不足。
4. 一二線城市的房價漲到什么地步會倒逼政策改變？
答：新一屆政府在房地產方面和老政府不一樣是，去行政化手段。我們擔心的是一二線城市的規范程度是不是會出問題，如果投資投機比例很高，那么會針對性地出政策舉措規范市場，但是不會全面打擊市場，出現反轉是不太可能的。 一線城市還存在限購，購房資格需要審核，最主要的需求還是來自于自住性需求和改善性需求。一線的火爆還是資金面、自住改善需求疊加造成的火爆，并不是說投機投資炒起來的。
5. 在去庫存的情況下，真的能傳遞到上游新開工嗎？
答：我們認為今年投資增速5%以內，整個新開工可能還是負的，但是會分化，一二線城市的成交火爆會導致新開工恢復，投資加快；但是三四線還是不太好。
6. 現在政府在推動住房租賃市場，您認為有什么政策會落地？長遠看，在什么時候會發展到什么狀態？稅收方面會不會有大調整？
答：我們認為，租賃市場并沒有得到重視，政府在各方面鼓勵租賃的政策不足。租賃市場對于整個經濟拉動以及對地方的作用不是很大，所以租賃市場沒有得到很大力度的支持。很多地方政府在提到去庫存的時候，有提到去回購開發商的房子做公共租賃，但實際做起來效果不是很好。其主要原因在于租金收入比不成正比。從市場角度來講，吸引力不是很大。 我們沒有聽到稅收方面有調整的消息。一線城市人口普查，39%-40%常駐人口是在租房居住的，租賃需求量很大，所以能支撐一線的租賃市場。大量的三四線城市其實租賃很少。
7. 有沒有去計算過主要城市房價收入比去，看房產是不是存在高估或者低估的現象？有沒有人均、戶均面積數字，看有沒有泡沫出現？二線城市哪個可投？
答：我們有做過計算，一線城市大概房價收入比在18/19。 我們在算房價收入比的時候也看歷史時期，一個看每個家庭人數，一個看人均面積來算。每戶家庭人數在減少，但是每戶人均居住面積在增加。這兩個因素對房價收入比有影響，但房價收入比最主要還是受價格影響。在房地產市場高速發展的過程中，包括一線人均面積都是在增長的，現在一線大概在34平。像長沙在40平。所以房價收入比還是在往上走的，在一些重點城市是上漲的。
8. 有個微信號稱中國房價趕超日本多少倍，會不會中國房地產泡沫到頂了？
答：確實很多人在比較中國日本的情況，中國目前的經濟和市場狀況和當時日本的狀況有所不同。
日本經濟專家，包括最悲觀經濟學家也都覺得中國不太會出現像日本這樣房價崩盤的狀況。中國房地產價格增速確實是過快，特別是一線城市，資金面還是太寬松了，需求又集中在一二線城市。你說有泡沫我也覺得有泡沫，那就看未來經濟能不能通過時間去消化這個泡沫。
9. 房地產投資包括了土地購置支出，有沒有區分一二三四線房地產投資占多大的比例，比如說土地購置面積方面的數據？
答：從量上來講，15年相比14年三四線城市土地購置下跌了50%-60% ，二線城市土地購置下跌20%-30%，一線城市土地購置下降比例比較小。從價格來看，一線樓面價增長、溢價率提高，一方面是土地比較優質，另一方面是開發商競爭激烈。今年1-2月份，一線城市住宅土地溢價上升26%，樓面價上升23%。15年開發商在三四線土地購置方面投資占總投資盤子大約在60%、
10. 您覺得重點二線城市現象會不會蔓延到大部分的二線城市？二線城市價格會不會漲？
答：二線城市其實是這次政策受益的一方。一線城市是供需比較緊導致的成交價格上漲，有些政策并沒有包含一線，而二線城市是政策全部受益。另外二線城市中除了一些區域如東北人口外流以外，大部分城市還是人口凈流入的城市，也是城市化進程的重點。所有政策對二線都利好，同時又也有一定的市場需求，城市化進程也對二線利好，所以我們認為所以會擴散到二線。預計二線城市價格會漲，但是因為二線城市供應量比較充足，所以價格漲幅不會像一線那么大。
11. 廣州感覺市場還沒南京火熱，您怎么看？北京、廣州市場能點評下嗎？上海漲幅高于北京，您怎么看？北京可供應的土地比上海多，所以北京漲幅不及上海，可以這么理解嗎？
答：1）廣州市場特點主要還是供應量比較大，從廣州、南京對比來講，供求因素突出，廣州供應大，南京供求緊張。
2）廣州和北京沒有可比性，北京完全是資源稀缺，需求旺盛，人口集聚，可以說是世界的城市。 廣州這幾年價格絕對值漲幅在一線里面最弱的，最主要還是供求關系決定的。
3）北京限購比上海嚴格，南方城市投資比重會比北京明顯，所以造成上海漲幅高于北京。上海需求爆發比較快，從二手房需求爆發開始，消費者出現恐慌性買房。最早0304年上海價格比北京高，后來爆發式增長一波之后北京就比上海高了，所以孰高孰低也有一定時間節點的關系。
4）不能這么理解，北京、上海土地都是稀缺的。
12. 您怎么看融創在佛山這種三四線城市拿地？
答：房地產開發有一個過程，從拿地到入市有一年半到兩年的時間。開發商看投資看幾方面，短期供求，另一個看城市土地消化時間。最近一段時間珠三角城市比較火，一方面供求關系比較好，二是廣深需求外溢，對這些區域有一定刺激作用。環渤海區域也很明顯，北京外溢，京津冀一體化。未來還是會圍繞三大經濟圈（環渤海、長三角、珠三角），圍繞產業結構調整、產業轉移，會對這些三大經濟圈范圍的區域有刺激作用。
13. 北京政府遷往通州的事情會對原來中心造成分流嗎，會對北京中心房價有拉低作用嗎？
答：通州目前限購，但是通州房價還在上漲，目前觀察到北京價格全面上漲。我們認為不會對原來中心造成分流，只會造成價格新高地。
14、您擔心下半年會有些價格松動，需求不足，想問下需求透支是一個什么程度，對未來價格回調幅度的判斷？
答：會出現需求投資，但是程度很難去定義。一線城市市場冷下來的時候，價格會下來些，但是價格下來幅度不會非常大，回調是有可能的5%-10%。
15. 按現在市場價格來看，未來剛需市場還會放量嗎?
答：一線是剛需和改善性需求都非常旺盛的城市，二線未來改善性需求為主。
16. 首付貸這種金融杠桿，會對市場上資金風險帶來多大風險？
答：個人住房消費資金風險是比較可控的，無論是銀行貸還是中間貸，其實大家都有風險控制，對于征信、還貸能力有評價。從貸款的規則上來講，中介貸的首付貸是劣后的，如果出問題是先賠銀行的。如果個人住房貸款會出現問題的話，最大的可能是房價大幅下跌的時候出現。如果房價不跌的話，這個風險是可控的，只是會出現個別不良貸款，但是總體還是比較安全的。
17. 三四線購買力應該是有的，但是為什么一直沒人買？
答：一是供應量比較大；二是人口流出，人口空心化。很多地方的居民不缺房子，好幾套的有的是。房價不貴、價格漲幅不快、自己有的住，都會導致沒人買。
18. 三四線去庫存怎么解決？
答：靠吸引，比如吸引農民工買房。農民工購買力有的，一個農民工年入7、8萬，家庭年入十多萬。但是之前農民工信用級別比較低，可能會出這方面政策來解決農民工貸款和戶籍的問題。
19. 三四線去庫存什么時候會有有效好轉？
答：現在政府主要還是用行政手段去三四線庫存，鼓勵政策會起作用，我們也閑心政府制定目標能達到，但是局面想完全緩解不是一天兩天的事。
20. 這輪房價飆升的歷史是不是從深圳的開始，這次深圳引領潮流的原因？
答：深圳是個供求極度不平衡的城市，這幾年新增供應特別少。深圳在去年年底爆發有幾個原因：1）互聯網經濟發展很快，互聯網這塊北京和深圳產生了很多城市新貴；2）深圳資源相較北京上海更稀缺，深圳做了一次教育劃區調整，一個學校可入讀的小區范圍擴大了；3）深圳人炒房、投資理念深入人心的。
21. 深圳一年漲那么多，后續走勢怎么看，歷史上09年漲的比較快，后面跌的也很慘，能漲到什么時候？
答：從從業者角度來講，這個漲幅是不理性的。
22. 一線投資客比例是多少，有多少真正剛需？
答：北京，投資比例一直在10%以內，多是剛性需求。北京畢竟有限購在，整個家庭不允許買第三套。這輪成交旺盛還是改善需求起到作用比較大。
上海，本身也有限購，這輪有些恐慌，二手房這次中介也推波助瀾，導致二手房交易集中化。二手房市場存在信息不對稱，造成一部分影響，但是本著純去炒房的目的人還是有限制的。需求結構還是剛性和改善性需求的釋放。尤其今年改善性需求非常多。
深圳，投資客可能有20%，只是感覺，沒有統計數據。
23. 有人提到首付貸的問題，一線成交量里面來自于首付加了杠桿的比例有沒有數據？
答：其實這個比例不高。金融這塊有幾種方式，一是提供過橋，用的比較多；二是首付貸。首付貸在整個購房人群中占比比較小，10%可能會有。一線城市可能比較多些，二線很少。
24. 二線城市和一線不一樣，也許現在庫存并不多，但是土地比較多，潛在供應量比較大？是不是意味著二線長遠價格上漲是比較難持續的？
答：我個人對二線城市沒那么悲觀，雖然供應量大，但是成交量也大。大部分二線是人口流入的城市。城市進程中，超大型城市是限制人口的。中國房地產發展到這個階段，進入了緩慢增長階段，其實城鎮化進程也在放緩，人口流入在放緩，人均面積上升了，所以人口住房需求在下降。 二線城市在配套、基建、就業等方面還是有其優勢的，未來城鎮化二線肯定是受益的。另外這些表現好的二線肯定集中在特大城市輻射的二線城市，比如長三角、珠三角、環渤海，還有一些中部大城市如武漢、成都等。另一個政策導向對二線城市肯定利好，給三線城市的藥其實二線城市全在吃。我對二線城市有點信心。
